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年末供应双降成交平平,19年上半年仍将继续下调

2019-01-26 12:20网投平台代理 安全编辑:admin人气:


2018年12月,各城市供应同、环比均小幅回落,但仍处于较高水平。成交面积环比回升9%,但同比仍降5%。

一方面,房企因为强烈的业绩诉求而加紧推盘上市的节奏,另一方面,年终部分城市在预售证审批与网签备案上均有不同幅度的放松,都助力市场成交相对平稳。但市场观望情绪浓重,项目去化率走低也是不争事实,预计2019年上半年各能级城市成交表现仍将维持下调趋势。

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供应:整体同、环比微降,一线放量、二三线明显分化

12月,30个重点城市累计供应3488万㎡,同、环比均小幅回调,跌幅分别为2%和5%,但从全年各月供应看,12月供应量仍处高位。

一线城市供应量连续两月回升,环比上涨14%,同比激增82%。随着预售管控适度放松,北京、上海和广州供应量皆升至100万㎡以上高位,广州更是高达190万㎡,创近年来单月新高。不过,深圳供应量高位回落,环比跌幅多达70%。

二三线城市供应量同、环比跌幅皆在10%以内。不过,重庆、武汉、南京等明显放量,重庆更以供应量314万㎡居首,多数城市项目均在年底销售旺季加紧推售。另外,青岛、杭州、武汉等供应量阶段性回调。反观,合肥、济南等异常低迷,下半年以来市场明显降温,在售项目去化表现不佳或是重要因素。总而言之,12月二三线城市供应同环比微降,整体依旧保持在较高水平。

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成交:环比增而同比降,集中推售和网签致多城年末激增

得益企业年底销售加推,12月成交量环比继续小幅回升,但同比仍在下降,涨跌幅皆在10%以内。

一线城市年末翘尾,成交量环比激增57%,同比亦上涨26%。其中广州成交显著放量,环比倍增。一方面,下半年以来市场降温,成交连续数月低位运行,年末房企冲业绩的诉求更强烈。因此,房企均在年底销售窗口期加紧推售;另一方面,前期成交房源集中网签备案,也让成交量环比倍增。

二三线城市成交量环比上升5%,同比下降8%。不过,各城市市场明显分化,成都、重庆市场热度不减,成交量持续高位运行,徐州、昆明等年底迎翘尾行情,成交量均实现较大比例增长。譬如,苏州集中开闸网签,成交量刷新年内新高,环比翻番。反观厦门、济南等市场持续低迷,成交量仍处低位;随着集中网签潮退去,无锡、合肥等成交量逐渐回归至正常水平。

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库存:超六成城市库存回升, 年末翘尾使消化周期小幅回调

12月,半数城市供求比上升,青岛、长春、长沙等19个城市超过1,上海、厦门高达2.6和2.3。超六成城市库存量环比上涨,同比也是涨多跌少,上海因供应大增而成交平平致库存环比涨29%,重庆、南京环比涨幅也近20%,存量回升较为明显。

随着年末整体成交小幅回升,超六成城市消化周期环比下降,成都环比回落31%降幅最大;北京、沈阳、大连、厦门仍超18个月警戒线,武汉持续不足3个月。

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成交结构:中档产品占比回落,北京200㎡以上比重显著提升

从价格段分布来看,本月低档产品成交占比仍极低,仅上海微涨1个百分点;中低档产品北京、深圳基本与上月持平,北京环比大涨18个百分点;中档产品成交全线回落,上海降幅最大,环比减少4个百分点;中高档产品表现分化,上海略跌,北京持平,深圳回升11个百分点;高档产品仅深圳回落,北京大幅攀升20个百分点。

从面积段分布来看,本月90㎡以下产品仅上海环比微涨,北京、深圳占比双双大幅回落,降幅均超19个百分点;90-120㎡产品北京、上海占比减少3个百分点,深圳大涨12个百分点;120-144㎡产品占比同样是北京、上海小幅回落,而深圳与上月持平;144-200㎡仅北京微降3个百分点,深圳涨幅超10个百分点;200㎡以上大户型,上海、深圳涨跌幅不超过3个百分点,北京骤增28个百分点。

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土地市场:成交量价双创9月以来新高,底价、流拍成常态

12月土地成交继续量价齐升,全国300城经营性土地成交建面23453万㎡,环比上升17.7%,同比大降30.3%;成交总价升至5077亿元,环比上升20.6%,但同比仍下降27.6%;土地价格继续回升,成交楼板价2165元/㎡,同环比分别上涨4.3%和2.5%,维持了8月份以来地价稳中缓升的基本走势。但底价成交、流拍并不鲜见,土拍市场降温特征愈加明显。

一线城市量升价跌,成交建面848万㎡,同环比分别26%和39%,再度刷新月度成交新高;成交金额872亿元,同环比均小幅下滑;土地成交均价为10284元/㎡,同环比分别下降21%和32%。

二线城市量价齐升,成交建面4648万㎡,环比上升17%,但同比下降40%;成交金额1662亿元,环比上升23%,同比仍降39%;成交楼板价升至3575元/㎡,环比小幅回升5%,同比基本持平。本月成交体量最高的城市为成都,共成交470万㎡。其次为武汉,成交规模达410万㎡,但新晋出让地块大都底价出让,成交热度明显降温。此外西安、天津、长沙、青岛、郑州等成交规模位居市场前列,成交建面皆在150万-250万㎡之间。

三四线城市量价齐升,成交建面17957万㎡,环比上升17%,但同比下跌29%;成交总金额2543亿元,环比上涨31%,同比下滑24%;成交均价1416元/㎡,同环比分别上升6%和12%。其中,烟台、南通土地成交最为活跃,成交建面分别为191万㎡和178万㎡,明显高于其他三四线城市。

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综观:2019年上半年不容乐观,一二线有望企稳,三四线压力大

展望未来,供应方面,一线城市新增供给量预计将显著增加;二线城市供给量整体小幅增长;三四线城市供应量回落分化。成交方面,一线城市成交量将小幅上涨,预计上半年将延续当前市场低迷走势,成交维持低位甚至有所回落。二线城市政策放松预期最强,成交表现也将最好。三四线城市市场将加剧分化,整体成交量将有所下滑。

在房地产市场步入调整期的大背景下,企业发展战略将紧紧围绕活下去或者更好地活下去展开,资金周转是否顺畅便是发展的第一诉求。受限于中小房企融资难题未见实质性解决,叠加在售项目去化表现持续不振,企业拿地态度将愈加谨慎,多数房企势必放缓拿地节奏,缓拿地甚至阶段性不拿地。受此影响,2019年土拍市场难言乐观,底价成交将成常态化,即使核心城市热门宅地,也难拍出高溢价。土地流拍现象将时有发生,且将延续较长的时间周期。

(来源:http://zupspwt.cn

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